L’évaluation du marché résidentiel philippin, en général, est adéquate au niveau national. Cependant, il devient plus difficile d’analyser le marché au-delà des données générales. Une meilleure accessibilité aux transports dans les nouveaux pôles de croissance régionaux est recherchée alors que les acheteurs poursuivent une qualité de vie supérieure. Certains segments du marché des condominiums à Metro Manila continuent de souffrir d’un inventaire important d’unités invendues, et un écart plus significatif existe sur le marché des communautés résidentielles suburbaines ou horizontales. Comprendre cette distinction est crucial pour identifier les opportunités dans l’immobilier résidentiel aux Philippines, 2026.
Structure du marché
Sur le marché immobilier résidentiel philippin, plusieurs facteurs importants influencent la manière dont les gens achètent. Dans les quartiers d’affaires centraux de Metro Manila, l’immobilier est occupé par des condominiums. Il existe des maisons unifamiliales et des développements résidentiels horizontaux en banlieue et dans les provinces. La majorité des projets immobiliers se trouvent à Metro Manila, mais des villes comme Cebu, Pampanga, Davao, et d’autres villes secondaires développent des logements et des projets en raison du développement des infrastructures et de la croissance de l’emploi dans ces autres villes. Il existe une grande différence entre la demande des utilisateurs finaux et celle des investisseurs. La demande des utilisateurs finaux reste constamment élevée parce qu’ils ont l’intention de se loger eux-mêmes. La demande des investisseurs, quant à elle, est spéculative et en constante évolution en fonction du ressenti des locataires et acheteurs sur le marché. Elle provient principalement de personnes qui attendront soit de louer le bien immobilier, soit de le vendre avec un profit. La concurrence avec d’autres projets immobiliers invendus constitue un obstacle à la croissance du marché immobilier. Dans les zones avec une offre abondante, les unités de revente doivent faire face aux promoteurs pour attirer les acheteurs.
Tendances du marché
Les prévisions indiquent qu’environ 30 400 condominiums résidentiels seront construits à Metro Manila d’ici 2025, avec le stock invendu moyen jouant un rôle clé dans la détermination des stratégies commerciales et des prix dans le segment des gratte-ciels. Les experts en immobilier s’attendent à ce que la concentration de stocks invendus dans les bâtiments résidentiels en hauteur entraînera un rendement locatif à Metro Manila de 4 à 6 pour cent dans les années à venir. La position de Manille dans cette région rendra l’opportunité d’investissement plus attractive, car le rendement locatif dans les régions voisines sera plus faible. Sur une note positive, le nombre de condominiums à Metro Manila continuera de croître dans les années suivantes. Il est prévu qu’environ 3 600 seront construits en 2026, 2027 et 2028. C’est une réduction significative par rapport au taux de croissance avant la pandémie et cela devrait absorber la majeure partie du stock excédentaire. Selon certains rapports, en 2026, les prix résidentiels à Metro Manila pourraient augmenter en moyenne de 6 à 8 pour cent. Cela variera beaucoup selon les sous-marchés et le type de propriété et servira d’estimation très approximative des prix résidentiels à Metro Manila. De plus, il faut accorder davantage d’attention aux projets résidentiels horizontaux et aux bâtiments de taille moyenne.
Potentiel d’investissement
Les acheteurs ont de plus en plus conscience des bénéfices de la vie en banlieue et à la campagne. Les arrangements de travail à distance et flexibles ont décorrélé la nécessité de vivre à proximité des centres urbains. La demande pour des quartiers résidentiels pratiques est en croissance. Concentration sur le développement le long des corridors de transport. La demande des acheteurs suburbains s’éloigne de la densité, du vieil, de la vie urbaine verticale. Les bâtiments de taille moyenne et les communautés horizontales étendues remplacent la construction verticale à haute densité. L’immobilier commercial et résidentiel le long des principaux corridors de transport aura la plus grande valeur pour les investisseurs. Il y a moins de risques dans le développement de corridors à fort emploi et autour des universités. La demande pour les unités locatives restera soutenue même dans un marché locatif lent.
Choses à garder en tête
Le surplus de condominiums à Metro Manila est le principal obstacle au marché résidentiel et continue d’influencer les prix des immeubles en hauteur et le taux de ventes d’unités. L’intérêt des investisseurs a diminué dans certains sous-marchés en raison de la baisse des achats pour la location ou la revente. Les contraintes de financement doivent être abordées car le coût du crédit immobilier est devenu plus cher qu’auparavant. Les questions concernant l’emplacement jouent également un rôle. Par exemple, des projets construits avant l’avancement des infrastructures nécessaires et l’émergence des pôles d’emploi peuvent connaître des retards prolongés dans la réalisation de la demande. Le marché est fortement influencé par les taux d’intérêt et la construction de nouveaux immeubles. Ceux-ci peuvent impacter les rendements et les prix à court terme, tandis que le marché met plus de temps à s’ajuster.
Ce qu’il faut examiner avant d’acheter
Il est important d’adopter une vision globale du parcours du promoteur, comme leur ponctualité, la qualité de la construction, et leur stabilité financière. En examinant un projet, il faut regarder au-delà de la valeur superficielle. Il faut considérer les taux d’occupation et les unités invendues, non seulement dans le projet en question, mais aussi dans ceux et bâtiments environnants. Les unités invendues et vacantes peuvent vraiment influencer le prix et la valeur du projet dans son ensemble. L’accessibilité présente et future aux transports doit aussi être prise en compte, car cela peut fortement impacter la valorisation de l’unité. Lorsqu’on évalue la valeur d’investissement, la demande pour les unités dans la zone cible doit être analysée. Les projets commerciaux et axés sur le transport doivent aussi être étudiés pour voir s’ils impacteront la demande et/ou s’ils ajouteront de la concurrence dans la zone.
Questions fréquentes
Existe-t-il de bonnes opportunités d’achat immobilier aux Philippines ? Cela dépend vraiment de la zone et du type de propriété. En général, les projets de bonne qualité en banlieue le long des corridors de croissance réussissent mieux que les hauteurs à Metro Manila, qui sont saturées. Dans les deux cas, les bons projets se portent bien.
Quels sont les meilleurs emplacements ? Les communautés suburbaines le long des corridors d’infrastructure et des pôles régionaux tels que Cebu et Pampanga réussissent vraiment bien.
Les copropriétés offrent-elles de bons rendements ? À Manille, le rendement locatif se situe généralement entre 4 % et 6 %. Bien souvent, les rendements des copropriétés varient, dans certains cas, dépassant ceux des copropriétés voisines ou des unités ayant des caractéristiques similaires.
Les investissements urbains sont-ils meilleurs que ceux en banlieue ? Les investisseurs se tournent vers la banlieue pour trouver les rendements ajustés au risque qui ne sont actuellement pas disponibles sur le marché saturé des copropriétés de la Métropole de Manille, laissant de nombreux projets résidentiels en banlieue continuer à se vendre. Il y a encore des acheteurs pour de bonnes propriétés urbaines.