CBRE | WTW suggère qu’en ce qui concerne 2026, « passer de la résilience à la pertinence » est leur vision du marché, ainsi que leur perception du marché malaisien. La reprise post-pandémique est large et stabilisante, mais devient plus sélective. La demande pour l’immobilier devient plus dépendante de la considération de l’emplacement, de l’accessibilité et de la durabilité. L’aspect le plus significatif de ce qui se passe est le 13e Plan Malaisien. Le 13e Plan Malaisien alloue 430 milliards de ringgits pour les dépenses de développement pour la période 2026-2030. Cela crée une relation directe et durable entre les dépenses publiques d’infrastructure et les dépenses du secteur privé dans l’immobilier à travers la Malaisie.
Vue d’ensemble du marché immobilier malaisien
La dynamique de l’investissement immobilier et du risque varie considérablement entre les marchés développés et en développement en Malaisie. D’ici 2026, plusieurs rapports de Knight Frank ont observé une forte demande pour les espaces de bureaux à Kuala Lumpur. La demande soutenait entièrement les principes ESG, en particulier pour les bâtiments orientés vers les transports publics. La demande pour les bâtiments anciens et non durables, surtout ceux situés dans des zones moins accessibles de Kuala Lumpur, a continué de diminuer. En 2026, Knight Frank a rapporté que les bureaux haut de gamme à Kuala Lumpur avaient un loyer brut de 6,12 RM par pied carré pour le mois. En 2026, les tendances immobilières à Kuala Lumpur ont conduit à ce que les meilleurs bureaux de la ville aient un taux de vacance de 22,1 %. La demande pour l’immobilier industriel et logistique a continué de croître à mesure que la Malaisie s’intégrait aux chaînes d’approvisionnement mondiales, ainsi que pour les centres de données et le commerce électronique, tandis que la demande pour l’immobilier résidentiel et mixte est restée incohérente. La demande pour les projets bien situés et à prix appropriés est demeurée élevée, alors que ceux mal situés ou surévalués sont restés invendus.
En peu de temps, la combinaison de durabilité et d’intégration transparente des transports est passée d’une caractéristique souhaitable à une exigence fondamentale du marché. Les développeurs qui, avant 2021, considéraient les certifications de bâtiments verts comme des offres premium ont compris qu’elles constituaient désormais le norme de base. La recherche de qualité est devenue la norme.
Le marché immobilier en Malaisie en 2026
Il est essentiel de revoir les dépenses prévues dans le 13e Plan malaisien, qui s’élèvent à 430 milliards de RM, car elles définissent une stratégie d’investissement concernant plusieurs opportunités immobilières. Il existe un lien fort entre l’investissement public dans l’infrastructure (routes, réseaux ferroviaires, aménagements publics et éléments de changement urbain) et la demande immédiate de construction le long de certains corridors et sur des terrains qui bénéficieront de la réduction des temps de déplacement et de l’amélioration des connexions logistiques pour les unités industrielles et résidentielles. L’un des projets qui a reçu beaucoup d’attention est la liaison du système de transport rapide (RTS) entre Johor Bahru et Singapour, prévu pour être achevé en 2026. Les prix du terrain dans le corridor de Johor Bahru reflètent déjà cela. En 2026, certains segments du marché devraient enregistrer seulement de petites augmentations de prix, sans dépasser 3 % ; cependant, les segments mal connectés en termes de transport présenteront les plus grandes différences de prix.
L’intérêt étranger continu pour les propriétés de haute valeur à Kuala Lumpur et Johor, ainsi que le programme Malaysia My Second Home, attire une certaine catégorie d’étrangers souhaitant rester à long terme en Malaisie. L’intérêt demeure pour les résidences de marques et les développements intégrés où la sécurité et la gestion des services sont particulièrement attractives pour les propriétaires qui peuvent être absents pendant de longues périodes.
Principales dynamiques du secteur immobilier
La tendance la plus en croissance provient de l’amélioration des infrastructures. Les investissements dans les lignes de train, en particulier la ligne circulaire MRT3, améliorent substantiellement le Klang Valley et la région de Johor. Plus de valeur sera réalisée dans ces zones. Les primes foncières près des stations de MRT sont des investissements logiques, et ces primes continuent à chaque étape du développement du réseau MRT.
La deuxième tendance la plus pertinente pour déterminer les gagnants et les perdants du marché immobilier malaisien est la capacité des entreprises à atteindre, ou dépasser, les objectifs ESG du gouvernement et des entreprises. Le budget 2026 prévoit des incitations pour la réaffectation adaptive. L’objectif est de transformer les bureaux anciens et de moindre qualité sans nécessiter leur démolition complète et reconstruction. Cela impactera plusieurs zones commerciales bien établies où il est économiquement impossible de respecter les nouvelles normes de construction de bureaux et d’obtenir un retour sur investissement basé sur ces nouvelles normes. Les développeurs de parcs industriels intégrant des systèmes d’énergie, des traitements des déchets et des normes de construction verte comme composants de base plutôt qu’optionnels.
La demande pour des bâtiments de bureaux innovants et des projets à usage mixte intégrant travail, commerce et hôtellerie sera visible en 2026. Les projets de bureaux à Kuala Lumpur rencontrent le plus de succès lorsqu’ils intègrent les fonctions commerciales et hôtelières.
Opportunités d’investissement dans les développements liés à l’immobilier
Les développements centrés sur les transports en commun figurent parmi les investissements immobiliers les plus évidents possibles en Malaisie. Le niveau de demande associé dans ces cas est plutôt prévisible, entraînant un minimum d’incertitude pour les développeurs. Parmi les exemples, on trouve des projets résidentiels à proximité des stations de MRT, des projets commerciaux à usage mixte aux centres d’échange MRT, ainsi que des projets de commerce de détail et d’hôtels dans les environs.
Les zones industrielles et les plateformes logistiques représentent également d’excellentes opportunités d’investissement. La demande dans ces cas résulte du réalignement du réseau de production mondial et de la création de nouveaux centres de données et infrastructures cloud dans la région. Ces zones offrent des ressources et des utilités ainsi que l’infrastructure nécessaire au commerce international. Une fois établis, ces projets attirent des locataires dont la demande est plus stable et moins sensible au cycle économique que celle des secteurs du commerce de détail, résidentiel et de bureaux.
Dans l’immobilier commercial, les projets intégrés offrent l’équivalent le plus proche de la tendance lifestyle de l’immobilier, qui reflète les choix des individus et des entreprises en matière d’emplacement. Les projets les plus réussis à Johor et Kuala Lumpur sont ceux qui intègrent tous les éléments d’un quartier (résidentiel, hôtel, commercial, bureaux) sous un cadre de gestion unique.
Risques et difficultés principales à avoir en tête
L’objectif principal lors des premières étapes sera de se concentrer sur les risques liés à une surabondance dans des sections spécifiques des marchés résidentiel et commercial. Les propriétés situées dans des emplacements moins souhaitables, ou surévaluées ou en faiblesse de demande, continueront à perdre de la valeur dans un marché caractérisé par une demande réduite pour des propriétés moins valorisées et moins qualifiées. Les prix de la construction mettront également en évidence le risque de mise sur le marché d’une propriété. La main-d’œuvre moderne et les matériaux, associés à une augmentation des normes de construction pour l’écologie et l’efficacité énergétique, limiteront davantage les marges de construction. Les récentes modifications législatives permettant aux étrangers d’acheter des propriétés résidentielles en Malaisie introduiront certains défis, mais ne constituent pas la principale préoccupation pour les propriétés commerciales malaisiennes ayant une exposition aux biens résidentiels.
Marché des biens résidentiels en Malaisie
En Malaisie, le marché résidentiel est segmenté de plusieurs manières. Les transactions de revente ont lieu sur le marché secondaire. Les lancements de nouveaux promoteurs présentent des comportements de prix différents. Les lancements de nouveaux promoteurs dans les zones secondaires périphériques ou dans des zones caractérisées par une surapprovisionnement tendent à se négocier à des prix inférieurs à ceux du marché secondaire. Le marché secondaire et les maisons individuelles en banlieue établies (y compris les maisons en rangée, semi-detachées et les villas), qui ont mieux apprécié dans le passé, représentent également différents segments du marché. Les corridors de croissance dans la vallée de Klang et les centres urbains de Penang diffèrent des corridors de croissance suburbains et des villes secondaires. En somme, la différenciation est présente dans le marché pour les biens immobiliers accessibles par transit par rapport à ceux non accessibles par transit.
Le marché en dessous de RM500 000, qui a le volume de transactions le plus élevé, valide la demande des propriétaires-occupants résidentiels et non celle des investisseurs. L’exception concerne la période précédant 2020, caractérisée par de faibles rendements locatifs et un surapprovisionnement important en stocks de bâtiments résidentiels en hauteur. La prévision pour 2026 suggère que les marchés résidentiels les plus attractifs seront ceux présentant une demande authentique soutenue par des acheteurs ayant une véritable capacité économique.
Un appui financier pour soutenir le secteur
À partir de 2026, le gouvernement semble avoir pris plus au sérieux la question de l’accessibilité financière après avoir mis en œuvre des mesures de protection contre la pandémie. La taxe de transfert de propriété sur l’achat de biens immobiliers pour les primo-accédants a été entièrement supprimée pour les achats inférieurs à RM500 000 pour les trois prochaines années, jusqu’en 2027. La taxe de transfert est devenue un obstacle majeur au coût pour les premiers acheteurs, qui doivent généralement acheter le bien et payer d’autres coûts à partir de leurs ressources financières propres. Sans taxe de transfert, ce coût réduira l’argent nécessaire pour sortir du marché locatif et entrer dans le marché immobilier (domicile).
Le Schéma de Garantie de Crédit Immobilier ajoute encore plus de protection aux acheteurs. Ce programme de RM20 milliards vise à garantir des prêts à environ 80 000 primo-accédants. Il vise à aider certains acheteurs qui trouvent difficile d’obtenir un prêt auprès d’une banque et comble une large lacune de financement. Le dispositif fournit une garantie pour les acheteurs contractant un prêt dans l’intention d’acheter une maison d’une valeur de RM500 000 ou moins. Par conséquent, l’achat d’une maison dans cette gamme de prix est soutenu par le Schéma de Garantie de Crédit Immobilier.
Le problème des propriétés vacantes
La demande pour des logements abordables dans des localisations desirables coexiste avec un problème de logements invendus qui varie selon le sous-marché. En décembre 2025, le retard comprenait 26 911 logements achevés mais invendus, représentant un stock d’inventaire d’une valeur de RM 18 milliards. Le problème provient de plusieurs années de décisions de développement privilégiant le rendement financier au détriment de la demande pour une offre de haute qualité. En raison de cela, les logements sont concentrés dans de grands projets en hauteur construits dans des corridors suburbains mal connectés où le déplacement se fait principalement en véhicule privé, dans des condominiums de luxe en hauteur, et dans de grands projets en hauteur situés au-delà du seuil risqué de la ville où il n’y a pas de centres d’emploi pour créer une demande.
Le phénomène de logements invendus offre potentiellement des opportunités aux acheteurs et investisseurs, mais comporte aussi des risques associés. Dans un vrai excédent structurel de logements très similaires construits dans un lieu où la demande est très faible, ces logements doivent se vendre à des prix plus bas, ce qui peut entraîner une baisse durable du coût des logements dans toute la région. En revanche, en absence de surapprovisionnement, de grands projets résidentiels peuvent être construits avec une forte demande, ce qui crée également une grande opportunité de vente.
Principales tendances sur le marché résidentiel
L’accessibilité aux transports publics, tels que le MRT / LRT, est un indicateur fort de l’appréciation de la valeur. Les propriétés résidentielles au cœur de la vallée de Klang, idéalement situées à distance de marche des stations de MRT, ont été les plus performantes depuis le lancement de la première ligne MRT. Avec l’expansion ultérieure des lignes MRT, cet avantage s’est accru. Pour l’acheteur pour la première fois et l’investisseur immobilier débutant, lors du choix d’un bien résidentiel, la localisation, l’accès aux transports publics et les temps de trajet doivent être prioritaires. Ces facteurs, sur une période de détention de cinq à dix ans durant laquelle le bien est utilisé, offrent un potentiel d’appréciation supérieur au coût du bien par pied carré.
Une importance croissante est accordée à la valeur immobilière liée à l’efficacité énergétique des propriétés résidentielles. Si le coût des services publics a augmenté, les acheteurs plus jeunes d’aujourd’hui ont des valeurs et des priorités différentes. Les promoteurs immobiliers ayant investi davantage dans la construction de biens avec une bonne isolation, des systèmes de refroidissement écoénergétiques, une plomberie de qualité, ainsi que des infrastructures solaires et de recharge pour véhicules électriques, ont constaté que leur bien immobilier présente un avantage concurrentiel en termes de ventes. Cela est particulièrement vrai dans la gamme de RM500 000 à 1 million RM. Les acheteurs dans cette fourchette ont davantage de choix favorisant le prix et la qualité de vie de la maison plutôt que le prestige du bien.
L’ expansion de 5,2 % de l’économie malaise au troisième trimestre 2025 renforce encore davantage les segments déjà solides du marché résidentiel malaisien. L’emploi, le revenu et surtout la disponibilité de crédits qui soutiendront le marché immobilier seront positivement influencés par des programmes actifs d’investissement gouvernemental.
Opportunités d’investissement sur le segment du logement résidentiel
L’achat de propriétés sur le marché secondaire offre des opportunités d’investissement relativement faciles à exploiter sur le marché immobilier malaisien. Comme elles ne comportent pas le risque d’exécution que présentent les nouveaux projets, les propriétés secondaires sont un investissement moins risqué. L’acheteur peut visiter le bien immobilier, consulter les taux de location historiques, et examiner le support de transports et d’infrastructures environnants, ainsi que le prix de vente proposé. Le marché immobilier ciblé peut offrir des rendements compris entre 4 % et 6 %, notamment dans les zones à forte demande à Kuala Lumpur et Penang, à condition que l’examen rigoureux et la sélection des micro-marchés soient effectués.
Lorsque les fondamentaux du bien sont satisfaits, les nouveaux projets résidentiels le long d’un axe de transport peuvent offrir une appréciation importante du capital, à condition qu’ils soient développés par un promoteur de renom, qu’ils soient proposés à des prix raisonnables du marché, et qu’ils présentent d’autres fondamentaux favorables, surtout la présence réelle, plutôt que simplement annoncée, de liaisons de transport.
La classe moyenne malaisienne en croissance donne un élan supplémentaire à la demande de maisons familiales à Petaling Jaya, Damansara, et Shah Alam à Selangor. Les maisons en banlieue ont une demande stable, car les familles les préfèrent à l’offre excédentaire de condominiums en hauteur dans la région, qui suscitent une demande spéculative et des investisseurs sensibles aux prix.
Risques et difficultés sur le segment résidentiel
Les préoccupations majeures, en dehors du nombre croissant de maisons abandonnées, concernent l’augmentation des exigences du marché du financement immobilier et la réglementation régissant les investisseurs étrangers. Par exemple, les acheteurs incapables de payer leur hypothèque verront leur prêt refusé.
Il existe des réglementations pour les investisseurs étrangers, et les acheteurs étrangers doivent payer un prix fixé par l’État, généralement entre 600 000 RM et 1 000 000 RM. La Taxe sur la plus-value immobilière affecte les investisseurs non résidents potentiels. La vente du bien entraînera peu de retours en raison de cette taxe, et les acheteurs potentiels doivent vérifier les lois et règlements applicables dans l’État. Le statut de l’acheteur étranger et le prix d’achat influenceront également l’investissement.
Ce que les promoteurs et investisseurs doivent surveiller
Le facteur le plus critique pour atteindre une connectivité améliorée est la compréhension du calendrier des projets d’infrastructures. Une propriété proche d’infrastructures ferroviaires planifiées et financées présente un risque beaucoup plus faible par rapport à une propriété dépendant d’un corridor ferroviaire en phase de planification. La qualité de la réserve foncière, comprenant mais sans s’y limiter, l’emplacement, le titre de propriété et le zonage, constitue la fondation d’un projet immobilier, et le marché actuel différencie cela très nettement par les taux d’absorption et les marges de construction. La demande pour un micro-marché spécifique peut être évaluée par le taux d’absorption des ventes et le temps nécessaire pour que les nouvelles lancements écoulent leur stock avec des remises minimales. Les normes ESG ont dépassé la simple conformité et le financement. Les projets intégrant pleinement les critères ESG dès la conception initiale surpassent nettement ceux qui ne le font pas.
Questions fréquemment posées sur l’immobilier malaisien
Le marché immobilier malaisien est-il attrayant en 2026 ?
Les investissements issus du 13e Plan malaisien injecteront 430 milliards de RM. Les actifs de qualité, bien situés et liés aux transports bénéficieront le plus. La demande sera stratégiquement concentrée sur les actifs les mieux positionnés, et les propriétés qui ne mettent pas l’accent sur la qualité et la durabilité risquent de prendre du retard.
Quels segments du marché immobilier sont les plus solides ?
L’immobilier industriel et logistique performe le mieux. Également, les projets commerciaux et à usage mixte connectés aux transports, ainsi que les projets résidentiels bien positionnés dans les corridors de croissance anticipés, dominent. De plus, les bureaux haut de gamme à Kuala Lumpur performent bien.
Quel impact les projets d’infrastructures ont-ils sur la valeur des propriétés ?
Cet impact sera le plus évident à l’approche de 2026. Parmi les projets les plus influents figurent la liaison RTS à Johor et les extensions prévues du MRT dans la Vallée de Klang. Ceux-ci continueront à faire monter la valeur des terrains dans les corridors d’influence.
Les investisseurs étrangers entrent-ils sur le marché immobilier malaisien ?
Oui, mais moins que lors des cycles précédents. La demande étrangère se concentre sur de grands projets intégrés à Kuala Lumpur et Johor, ainsi que sur des actifs haut de gamme, et des actifs industriels et logistiques liés aux investissements dans la fabrication et les centres de données.