Au premier semestre de 2025, 77,4 % des transactions immobilières résidentielles en Malaisie ont eu lieu dans le segment de prix inférieur à RM500 000. Ce chiffre montre où la demande existe sur le marché immobilier malaisien. Le marché résidentiel n’est ni fort ni faible au niveau national et est plutôt segmenté en fonction de l’accessibilité financière et de la localisation géographique. Étant donné la nature de la segmentation du marché, il est plus pertinent d’évaluer le marché dans différentes régions géographiques plutôt que d’effectuer des évaluations globales du marché. Les décisions immobilières moins judicieuses ont tendance à se produire lorsque les acheteurs et les promoteurs perçoivent le marché comme une seule entité, et lorsqu’ils ne identifient pas les micro-marchés superposés basés sur l’accessibilité, le prix et la proximité de l’emploi. En 2026, le gouvernement a également reconnu l’importance de l’accès financier et a entrepris des interventions politiques significatives à cet égard.
Structure du Marché
En Malaisie, le marché résidentiel est segmenté de plusieurs manières. Les transactions de revente ont lieu sur le marché secondaire. Les lancements de nouveaux promoteurs présentent des comportements de prix différents. Les lancements de nouveaux promoteurs dans les zones secondaires périphériques ou dans des zones caractérisées par une surapprovisionnement tendent à se négocier à des prix inférieurs à ceux du marché secondaire. Le marché secondaire et les maisons individuelles en banlieue établies (y compris les maisons en rangée, semi-detachées et les villas), qui ont mieux apprécié dans le passé, représentent également différents segments du marché. Les corridors de croissance dans la vallée de Klang et les centres urbains de Penang diffèrent des corridors de croissance suburbains et des villes secondaires. En somme, la différenciation est présente dans le marché pour les biens immobiliers accessibles par transit par rapport à ceux non accessibles par transit.
Le marché en dessous de RM500 000, qui a le volume de transactions le plus élevé, valide la demande des propriétaires-occupants résidentiels et non celle des investisseurs. L’exception concerne la période précédant 2020, caractérisée par de faibles rendements locatifs et un surapprovisionnement important en stocks de bâtiments résidentiels en hauteur. La prévision pour 2026 suggère que les marchés résidentiels les plus attractifs seront ceux présentant une demande authentique soutenue par des acheteurs ayant une véritable capacité économique.
À partir de 2026, le gouvernement semble avoir pris plus au sérieux la question de l’accessibilité financière après avoir mis en œuvre des mesures de protection contre la pandémie. La taxe de transfert de propriété sur l’achat de biens immobiliers pour les primo-accédants a été entièrement supprimée pour les achats inférieurs à RM500 000 pour les trois prochaines années, jusqu’en 2027. La taxe de transfert est devenue un obstacle majeur au coût pour les premiers acheteurs, qui doivent généralement acheter le bien et payer d’autres coûts à partir de leurs ressources financières propres. Sans taxe de transfert, ce coût réduira l’argent nécessaire pour sortir du marché locatif et entrer dans le marché immobilier (domicile).
Le Schéma de Garantie de Crédit Immobilier ajoute encore plus de protection aux acheteurs. Ce programme de RM20 milliards vise à garantir des prêts à environ 80 000 primo-accédants. Il vise à aider certains acheteurs qui trouvent difficile d’obtenir un prêt auprès d’une banque et comble une large lacune de financement. Le dispositif fournit une garantie pour les acheteurs contractant un prêt dans l’intention d’acheter une maison d’une valeur de RM500 000 ou moins. Par conséquent, l’achat d’une maison dans cette gamme de prix est soutenu par le Schéma de Garantie de Crédit Immobilier.
Le Problème des Maisons Vacantes
La demande pour des logements abordables dans des localisations desirables coexiste avec un problème de logements invendus qui varie selon le sous-marché. En décembre 2025, le retard comprenait 26 911 logements achevés mais invendus, représentant un stock d’inventaire d’une valeur de RM 18 milliards. Le problème provient de plusieurs années de décisions de développement privilégiant le rendement financier au détriment de la demande pour une offre de haute qualité. En raison de cela, les logements sont concentrés dans de grands projets en hauteur construits dans des corridors suburbains mal connectés où le déplacement se fait principalement en véhicule privé, dans des condominiums de luxe en hauteur, et dans de grands projets en hauteur situés au-delà du seuil risqué de la ville où il n’y a pas de centres d’emploi pour créer une demande.
Le phénomène de logements invendus offre potentiellement des opportunités aux acheteurs et investisseurs, mais comporte aussi des risques associés. Dans un vrai excédent structurel de logements très similaires construits dans un lieu où la demande est très faible, ces logements doivent se vendre à des prix plus bas, ce qui peut entraîner une baisse durable du coût des logements dans toute la région. En revanche, en absence de surapprovisionnement, de grands projets résidentiels peuvent être construits avec une forte demande, ce qui crée également une grande opportunité de vente.
Principales Tendances sur le Marché Résidentiel
L’accessibilité aux transports publics, tels que le MRT / LRT, est un indicateur fort de l’appréciation de la valeur. Les propriétés résidentielles au cœur de la vallée de Klang, idéalement situées à distance de marche des stations de MRT, ont été les plus performantes depuis le lancement de la première ligne MRT. Avec l’expansion ultérieure des lignes MRT, cet avantage s’est accru. Pour l’acheteur pour la première fois et l’investisseur immobilier débutant, lors du choix d’un bien résidentiel, la localisation, l’accès aux transports publics et les temps de trajet doivent être prioritaires. Ces facteurs, sur une période de détention de cinq à dix ans durant laquelle le bien est utilisé, offrent un potentiel d’appréciation supérieur au coût du bien par pied carré.
Une importance croissante est accordée à la valeur immobilière liée à l’efficacité énergétique des propriétés résidentielles. Si le coût des services publics a augmenté, les acheteurs plus jeunes d’aujourd’hui ont des valeurs et des priorités différentes. Les promoteurs immobiliers ayant investi davantage dans la construction de biens avec une bonne isolation, des systèmes de refroidissement écoénergétiques, une plomberie de qualité, ainsi que des infrastructures solaires et de recharge pour véhicules électriques, ont constaté que leur bien immobilier présente un avantage concurrentiel en termes de ventes. Cela est particulièrement vrai dans la gamme de RM500 000 à 1 million RM. Les acheteurs dans cette fourchette ont davantage de choix favorisant le prix et la qualité de vie de la maison plutôt que le prestige du bien.
L’ expansion de 5,2 % de l’économie malaise au troisième trimestre 2025 renforce encore davantage les segments déjà solides du marché résidentiel malaisien. L’emploi, le revenu et surtout la disponibilité de crédits qui soutiendront le marché immobilier seront positivement influencés par des programmes actifs d’investissement gouvernemental.
Opportunités d’investissement
L’achat de propriétés sur le marché secondaire offre des opportunités d’investissement relativement faciles à exploiter sur le marché immobilier malaisien. Comme elles ne comportent pas le risque d’exécution que présentent les nouveaux projets, les propriétés secondaires sont un investissement moins risqué. L’acheteur peut visiter le bien immobilier, consulter les taux de location historiques, et examiner le support de transports et d’infrastructures environnants, ainsi que le prix de vente proposé. Le marché immobilier ciblé peut offrir des rendements compris entre 4 % et 6 %, notamment dans les zones à forte demande à Kuala Lumpur et Penang, à condition que l’examen rigoureux et la sélection des micro-marchés soient effectués.
Lorsque les fondamentaux du bien sont satisfaits, les nouveaux projets résidentiels le long d’un axe de transport peuvent offrir une appréciation importante du capital, à condition qu’ils soient développés par un promoteur de renom, qu’ils soient proposés à des prix raisonnables du marché, et qu’ils présentent d’autres fondamentaux favorables, surtout la présence réelle, plutôt que simplement annoncée, de liaisons de transport.
La classe moyenne malaisienne en croissance donne un élan supplémentaire à la demande de maisons familiales à Petaling Jaya, Damansara, et Shah Alam à Selangor. Les maisons en banlieue ont une demande stable, car les familles les préfèrent à l’offre excédentaire de condominiums en hauteur dans la région, qui suscitent une demande spéculative et des investisseurs sensibles aux prix.
Les préoccupations majeures, en dehors du nombre croissant de maisons abandonnées, concernent l’augmentation des exigences du marché du financement immobilier et la réglementation régissant les investisseurs étrangers. Par exemple, les acheteurs incapables de payer leur hypothèque verront leur prêt refusé. Il existe des réglementations pour les investisseurs étrangers, et les acheteurs étrangers doivent payer un prix fixé par l’État, généralement entre 600 000 RM et 1 000 000 RM. La Taxe sur la plus-value immobilière affecte les investisseurs non résidents potentiels. La vente du bien entraînera peu de retours en raison de cette taxe, et les acheteurs potentiels doivent vérifier les lois et règlements applicables dans l’État. Le statut de l’acheteur étranger et le prix d’achat influenceront également l’investissement.
Liste de vérification pour l’acheteur
Lors de l’achat d’une propriété ou de la considération d’un investissement, l’une de vos meilleures options est de pouvoir confirmer autant que possible les connexions ferroviaires ou autres transports. Pour les nouveaux développements, la réputation du promoteur et l’historique de leurs projets achevés sont importants, même si les propriétés du marché secondaire ne sont pas totalement sans risque. Pour celles-ci, la qualité de la gestion de l’immeuble sur place est très importante. Lors de l’évaluation de la qualité d’un potentiel investissement immobilier, envisagez de comparer le rendement locatif net au prix d’achat. N’oubliez pas les coûts de financement, ainsi que les coûts d’entretien et de gestion. Bien que la majorité des acheteurs se concentrent sur l’investissement, les offres immobilières qui seront disponibles sur un micro-marché dans les deux ou trois prochaines années expliqueront souvent les résultats décevants de l’investissement, et doivent être prises en compte.
Questions
Quel est l’intérêt d’investir dans l’immobilier résidentiel en Malaisie ? Oui, dans certaines circonstances. Sur les marchés où la demande des utilisateurs finaux est forte, les connexions de transport aident à maintenir la valeur et facilitent la vente de terrains vacants et de propriétés bien situées, à prix raisonnables. En revanche, les propriétés mal situées et surévaluées ont tendance à se détériorer, quel que soit le comportement du marché.
Quel segment dominera le marché à l’avenir ? On s’attend à ce que les propriétés en dessous de 500 000 RM dominent le marché. En 2025, ces propriétés bénéficieront de nouvelles politiques de logement, de l’exonération de la taxe de timbre en avril 2025, du Scheme de garantie de crédit hypothécaire à 20 milliards RM, et d’autres mesures. On prévoit que cette gamme de prix aura le volume le plus élevé de ventes immobilières.
Comment le développement des infrastructures impacte-t-il le logement ? À partir de 2026, la liaison RTS reliera Singapour à Johor Bahru. Ainsi, la demande de logement le long des corridors MRT augmentera.
Recommanderiez-vous d’acheter une propriété dans un nouveau développement ou sur le marché secondaire ? Les acheteurs sur le marché secondaire savent où la demande se situe et ce qu’ils acquièrent, donc c’est une option moins risquée. Dans le nouveau développement, l’acheteur court le risque d’acheter quelque chose sans savoir si la demande sera forte, bien qu’il existe un potentiel de forte appréciation du capital.