Le marché immobilier philippin devrait croître de manière plus ciblée en 2026. Les phases d’expansion précédentes ont été remarquables par une croissance rapide dans la région de Metro Manila. Les phases suivantes seront probablement davantage axées sur le développement de corridors de croissance. Les améliorations des infrastructures, l’urbanisation et la recherche continue d’opportunités de marchés non exploités stimuleront le développement des corridors de croissance à Cebu, Pampanga, Davao et New Clark City.
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Le développement sera également probable dans les secteurs des bureaux, de l’industrie, du commerce de détail et du résidentiel. Néanmoins, les modèles et le rythme de croissance seront différents de ceux des cinq dernières années.
Aperçu du marché immobilier philippin
Le marché immobilier philippin peut être divisé en quatre segments uniques qui évoluent indépendamment. En ce qui concerne le marché IT-BPM, la reprise inégale des espaces de bureaux concerne principalement les bâtiments de catégorie A, tandis que d’autres espaces de bureaux accusent un retard. Les espaces commerciaux haut de gamme situés dans des zones à forte densité de trafic se développent.
Le segment en croissance le plus rapide est celui de l’industrie et de la logistique, attribuable au commerce électronique et à l’avancement de ses réseaux de distribution. Le segment résidentiel est unique. Aux Philippines, le marché du logement horizontal et le marché résidentiel en banlieue se développent, tandis que des signes de faiblesse apparaissent sur le marché des immeubles de grande hauteur à Metro Manila. Les promoteurs immobiliers diversifient leurs portefeuilles vers des zones urbaines moins développées et congestionnées, y compris les villes secondaires, qui démontrent un potentiel de croissance significatif.
En conséquence, d’autres marchés immobiliers aux Philippines se développent rapidement. Parmi ceux qui suscitent un grand intérêt chez les promoteurs, figurent les zones ayant bénéficié de nouvelles améliorations infrastructurelles. Les améliorations des infrastructures ferroviaires, routières et aéroportuaires, notamment les installations récemment construites ou modernisées, favorisent les villes secondaires et les marchés urbains moins développés aux Philippines. Ces villes de marché secondaire offrent également moins de concurrence et des valeurs foncières plus bas.
Données actuelles et trajectoires du marché immobilier
Pour établir une base stratégique solide, il faut examiner les données du secteur immobilier philippin, évalué à environ 94,4 milliards de dollars en 2025, et devant croître à un taux annuel de 4,1 % de cette année jusqu’en 2034.
Pour les bureaux, la nouvelle offre totale à Metro Manila pour les années 2026 à 2028 devrait atteindre environ 350 000 m². Cela indique que le développement sera plus lent par rapport à la moyenne avant la pandémie de Covid-19 et se déroulera à un rythme plus mesuré que celui de la dernière décennie. Le taux de nouvelle offre pour le marché des espaces commerciaux devrait suivre la même tendance et ajouter environ 111 000 m² à Metro Manila chaque année.
Depuis la pandémie de Covid-19, l’attention s’est éloignée des marchés de la région capitale nationale vers le développement de centres régionaux. En fait, certaines prévisions suggèrent que plus de 50 % des transactions en dehors de Metro Manila se feront à Cebu et Pampanga.
Tendances du marché philippin
La plus grande tendance cette année semble être la décentralisation en dehors de la zone de Metro Manila. Les promoteurs immobiliers ont commencé à construire dans d’autres régions que la capitale, notamment Cebu, Pampanga, Davao et New Clark City. Les promoteurs construisent également des espaces de bureaux pour le secteur IT-BPM, car la demande pour ces espaces continue de stimuler le marché immobilier, tandis que le reste du secteur des bureaux connaît une hésitation dans la demande.
Dans les marchés de l’industrie et de la logistique, la majorité de la demande est située dans les nouveaux corridors de croissance et à proximité des nouveaux développements routiers et portuaires. Cette demande continuera probablement de croître en relation avec la logistique du commerce électronique.
Il y a un intérêt accru pour le marché immobilier commercial, en particulier dans les endroits très fréquentés et visités. De plus, sur le marché immobilier résidentiel, les acheteurs ont tendance à préférer des développements à densité plus faible.
Opportunités d’investissement dans le secteur immobilier philippin
Les projets de développement pour les transports publics avec de nouvelles ou proposées méthodes ferroviaires ou routières seront de bonnes opportunités d’investissement à long terme. La valeur publique de ces projets augmentera à mesure que la valeur des systèmes ferroviaires et routiers s’étendra. Les systèmes de distribution régionaux et nationaux connaissent une pénurie de traitement des commandes de commerce électronique. Ces systèmes attirent des investissements.
La demande pour les projets de développement à usage mixte dans les centres régionaux qui offrent des zones de vie, de travail et de shopping ne cesse de croître. En combinant ces trois éléments, un projet peut mieux gérer le risque de changements de demande dans les secteurs résidentiel, commercial et de bureaux.
De plus, l’offre d’espaces de bureaux haut de gamme dans les quartiers d’affaires les plus résilients (qui desservent de grandes entreprises de BPO et multinationales) est limitée et, par conséquent, très demandée. Lors des cycles récents, les entreprises situées dans des zones à fort trafic client ont surperformé celles situées dans des zones commerciales secondaires.
Risques et défis à considérer
De véritables défis doivent être pris en compte. Dans certains sous-marchés de la région de Metro Manila, le surapprovisionnement en condominiums est survenu parce que les lancements de nouveaux projets ont dépassé la demande pour occuper les unités.
Les promoteurs commencent à faire face à des surstocks de prix et de demandes de remises et d’aides à la vente. De plus, les coûts de financement restent sensibles aux coûts de construction du marché. Cela affecte les coûts de construction pour le promoteur et l’acheteur final. Pour les grands projets réalisés en plusieurs phases, l’absence de certitude quant à leur occupation au moment de la finalisation et les préoccupations liées aux phases planifiées, ainsi que les changements de marché après la réalisation d’une ou plusieurs phases, sont valides.
Le développement dans la région présente ses propres défis. Les problèmes liés à l’acquisition foncière, aux titres de propriété et au zonage liés à la construction sont souvent plus problématiques dans les marchés moins urbanisés que dans les marchés développés avec des cadres de construction.
Marché immobilier résidentiel aux Philippines
Sur le marché immobilier résidentiel philippin, plusieurs facteurs importants influencent la manière dont les gens achètent. Dans les quartiers d’affaires centraux de Metro Manila, l’immobilier est occupé par des condominiums.
Il existe des maisons unifamiliales et des développements résidentiels horizontaux en banlieue et dans les provinces. La majorité des projets immobiliers se trouvent à Metro Manila, mais des villes comme Cebu, Pampanga, Davao, et d’autres villes secondaires développent des logements et des projets en raison du développement des infrastructures et de la croissance de l’emploi dans ces autres villes. Il existe une grande différence entre la demande des utilisateurs finaux et celle des investisseurs.
La demande des utilisateurs finaux reste constamment élevée parce qu’ils ont l’intention de se loger eux-mêmes. La demande des investisseurs, quant à elle, est spéculative et en constante évolution en fonction du ressenti des locataires et acheteurs sur le marché. Elle provient principalement de personnes qui attendront soit de louer le bien immobilier, soit de le vendre avec un profit. La concurrence avec d’autres projets immobiliers invendus constitue un obstacle à la croissance du marché immobilier. Dans les zones avec une offre abondante, les unités de revente doivent faire face aux promoteurs pour attirer les acheteurs.
Tendances des résidences aux Philippines
Les prévisions indiquent qu’environ 30 400 condominiums résidentiels seront construits à Metro Manila d’ici 2025, avec le stock invendu moyen jouant un rôle clé dans la détermination des stratégies commerciales et des prix dans le segment des gratte-ciels.
Les experts en immobilier s’attendent à ce que la concentration de stocks invendus dans les bâtiments résidentiels en hauteur entraînera un rendement locatif à Metro Manila de 4 à 6 pour cent dans les années à venir. La position de Manille dans cette région rendra l’opportunité d’investissement plus attractive, car le rendement locatif dans les régions voisines sera plus faible. Sur une note positive, le nombre de condominiums à Metro Manila continuera de croître dans les années suivantes.
Il est prévu qu’environ 3 600 seront construits en 2026, 2027 et 2028. C’est une réduction significative par rapport au taux de croissance avant la pandémie et cela devrait absorber la majeure partie du stock excédentaire. Selon certains rapports, en 2026, les prix résidentiels à Metro Manila pourraient augmenter en moyenne de 6 à 8 pour cent. Cela variera beaucoup selon les sous-marchés et le type de propriété et servira d’estimation très approximative des prix résidentiels à Metro Manila. De plus, il faut accorder davantage d’attention aux projets résidentiels horizontaux et aux bâtiments de taille moyenne.
Potentiel d’investissement du secteur résidentiel
Les acheteurs ont de plus en plus conscience des bénéfices de la vie en banlieue et à la campagne. Les arrangements de travail à distance et flexibles ont décorrélé la nécessité de vivre à proximité des centres urbains.
La demande pour des quartiers résidentiels pratiques est en croissance. Concentration sur le développement le long des corridors de transport. La demande des acheteurs suburbains s’éloigne de la densité, du vieil, de la vie urbaine verticale. Les bâtiments de taille moyenne et les communautés horizontales étendues remplacent la construction verticale à haute densité.
L’immobilier commercial et résidentiel le long des principaux corridors de transport aura la plus grande valeur pour les investisseurs. Il y a moins de risques dans le développement de corridors à fort emploi et autour des universités. La demande pour les unités locatives restera soutenue même dans un marché locatif lent.
Choses à garder en tête avant d’acheter un bien immobilier aux Philippines
Le surplus de condominiums à Metro Manila est le principal obstacle au marché résidentiel et continue d’influencer les prix des immeubles en hauteur et le taux de ventes d’unités. L’intérêt des investisseurs a diminué dans certains sous-marchés en raison de la baisse des achats pour la location ou la revente.
Les contraintes de financement doivent être abordées car le coût du crédit immobilier est devenu plus cher qu’auparavant. Les questions concernant l’emplacement jouent également un rôle. Par exemple, des projets construits avant l’avancement des infrastructures nécessaires et l’émergence des pôles d’emploi peuvent connaître des retards prolongés dans la réalisation de la demande.
Le marché est fortement influencé par les taux d’intérêt et la construction de nouveaux immeubles. Ceux-ci peuvent impacter les rendements et les prix à court terme, tandis que le marché met plus de temps à s’ajuster.
Ce que les investisseurs devraient surveiller
Le rythme de développement des infrastructures est un aspect auquel les investisseurs devraient prêter attention.
Un manque de développement infrastructurel nécessaire entraîne une baisse de la valeur d’un projet immobilier. Cela, en plus des taux d’intérêt. Les taux de vacance et d’absorption des espaces de bureaux peuvent donner un aperçu de la demande sur le marché de l’immobilier commercial.
Les investisseurs devraient également surveiller la construction et la prévente de condominiums dans les sous-marchés de Manille métropolitaine qui sont en surstock. Cela inclut l’analyse des ventes dans d’autres régions pour déterminer si le marché évolue réellement vers les hubs régionaux.
Questions fréquemment posées
Quel sera l’attrait de l’immobilier aux Philippines en 2026 ?
Ce sera de manière plus sélective. L’accent est de plus en plus mis sur le développement industriel, les développements de bureaux haut de gamme et les projets de développement à usage mixte dans les centres régionaux, plutôt que sur toutes sortes d’immobilier.
Quelles villes devraient être ciblées pour l’investissement ?
En dehors de la métropole de Manille, Cebu et Pampanga sont les meilleures zones d’investissement aux Philippines. Davao et la nouvelle ville de Clark s’améliorent également à mesure qu’ils poursuivent leur développement infrastructurel.
Quels segments immobiliers sont attrayants ?
Les segments attractifs incluent l’immobilier industriel, la logistique et les bureaux haut de gamme. Il existe un certain excès d’offre dans certains segments du marché résidentiel, cependant, la demande est toujours présente.
Quelles préoccupations avez-vous concernant le développement de projets ?
Les coûts de financement, le temps nécessaire pour louer, et les risques liés au développement dans des marchés régionaux émergents domineront les préoccupations en matière de développement et d’investissement immobilier dans les années à venir.