Ce guide analyse les dernières performances du marché, identifie les segments de l’hôtellerie offrant le meilleur potentiel à long terme et présente les principaux facteurs à évaluer avant d’investir dans l’une des économies touristiques en pleine évolution d’Asie du Sud-Est.

Le marché touristique cambodgien en 2026

Après le fort rebond qui a suivi la pandémie, l’économie touristique cambodgienne a abordé 2026 dans un contexte sensiblement différent. Les arrivées internationales, qui avaient atteint 5,56 millions en 2025, ont fortement reculé au premier semestre 2026 sous l’effet des tensions géopolitiques régionales et du ralentissement des déplacements transfrontaliers. Si cette baisse pèse sur les chiffres globaux, la demande varie fortement selon les destinations et les profils de visiteurs. La situation est donc plus nuancée que ne le laissent penser les seules statistiques nationales.

De janvier à juin 2026, le Cambodge a accueilli environ 1,75 million de visiteurs internationaux, soit une baisse de 47,9 % sur un an. Ces chiffres reflètent avant tout les perturbations des flux touristiques régionaux, plutôt qu’une dégradation structurelle du potentiel touristique du pays à long terme.

L’évolution de la composition des visiteurs apporte également un éclairage utile sur la dynamique du marché. La Chine est restée le premier marché émetteur international du Cambodge, devant le Vietnam, tandis que les arrivées en provenance de Thaïlande ont fortement reculé en raison des tensions frontalières. Pour les exploitants hôteliers et les promoteurs touristiques, ces évolutions soulignent l’importance de diversifier les marchés ciblés plutôt que de dépendre fortement des pays voisins.

Les performances ont également beaucoup varié d’une région à l’autre. Alors que Siem Reap a continué de subir une demande internationale plus faible, Sihanoukville a bénéficié d’une meilleure desserte et d’une hausse de la fréquentation. Cet écart laisse penser que les destinations côtières cambodgiennes commencent à capter une part croissante de la demande touristique future, soutenues par la poursuite des investissements dans les infrastructures et le développement de l’offre touristique.

Le tourisme intérieur joue par ailleurs un rôle stabilisateur de plus en plus important. Entre janvier et mai 2026, les Cambodgiens ont effectué environ 20 millions de voyages à l’intérieur du pays. Cette demande a soutenu les hôtels, restaurants, sites touristiques et prestataires de transport locaux malgré le recul du tourisme international. Pour les investisseurs, ces chiffres montrent que les projets d’hébergement destinés aux voyageurs de loisirs cambodgiens peuvent offrir une meilleure résilience lorsque la demande étrangère ralentit.

Le gouvernement a également pris plusieurs mesures pour soutenir la reprise, dont un dispositif temporaire d’exemption de visa pour les visiteurs chinois. Parallèlement, le ministère du Tourisme a élaboré plusieurs scénarios de reprise pour 2026, qui situent les arrivées internationales entre 4,6 et 6,3 millions de visiteurs selon l’évolution de la situation régionale. Ces projections offrent aux investisseurs un cadre utile pour évaluer la demande future selon différents scénarios de marché.

Plutôt que d’interpréter le recul récent comme un signe de faiblesse durable, les investisseurs doivent replacer les conditions actuelles dans un contexte structurel plus large. Les arrivées internationales sont devenues plus volatiles, mais la demande intérieure reste solide, le soutien public se poursuit et la croissance se concentre davantage dans les destinations dotées de meilleures infrastructures et de profils de visiteurs plus diversifiés. Pour les investisseurs hôteliers, bien comprendre ces écarts sera déterminant dans le choix des implantations et le positionnement des futurs projets.

Les principales opportunités

Malgré le ralentissement des arrivées internationales au premier semestre 2026, plusieurs segments de l’hôtellerie continuent d’offrir des opportunités, portées davantage par l’évolution des habitudes de voyage que par le volume global de visiteurs. Les investisseurs délaissent progressivement les stratégies d’exposition large au marché au profit de destinations et de classes d’actifs soutenues par des moteurs de demande durables, comme les voyages d’affaires, le tourisme intérieur, le développement du littoral et l’immobilier mixte.

Le littoral méridional du pays s’affirme comme l’un des corridors de croissance les plus prometteurs. La forte hausse des arrivées internationales via l’aéroport de Sihanoukville montre que la demande s’étend progressivement au-delà du tourisme patrimonial traditionnel. À mesure que l’accessibilité s’améliore, les perspectives se renforcent pour les complexes balnéaires, les hôtels sous enseigne, les résidences avec services, les marinas, les retraites bien-être et les projets d’écotourisme destinés à une clientèle aussi bien internationale que cambodgienne.

Siem Reap présente, à l’inverse, un autre type d’opportunité. Le recul récent de la fréquentation a pesé sur le taux d’occupation des hôtels et sur les prix des chambres, mais la ville reste la première destination culturelle du Cambodge, portée par Angkor Wat. Une concurrence moins forte sur les nouveaux projets et des valorisations d’actifs plus attractives peuvent offrir des conditions d’entrée favorables aux investisseurs disposant d’un horizon plus long. Les acteurs capables de repositionner des établissements existants ou de développer des concepts hôteliers différenciants pourraient bénéficier de la reprise progressive de la demande internationale.

Phnom Penh continue d’offrir un environnement d’exploitation plus stable, car la demande y repose sur l’activité économique et non sur le seul tourisme de loisirs. Les institutions publiques, groupes multinationaux, organisations de développement et investisseurs étrangers alimentent une demande régulière pour les hôtels d’affaires, appartements avec services, infrastructures de conférence et solutions d’hébergement flexibles. À mesure que l’économie cambodgienne se diversifie, les déplacements professionnels et les activités MICE, qui regroupent réunions, voyages de motivation, conférences et salons, devraient rester des moteurs importants de la demande hôtelière urbaine.

Le tourisme intérieur mérite lui aussi davantage d’attention que par le passé. Avec environ 20 millions de voyages nationaux enregistrés sur les cinq premiers mois de 2026, la clientèle locale occupe une place croissante pour les complexes touristiques, les hébergements familiaux, les restaurants et les activités de loisirs. Les investisseurs ciblant l’hôtellerie de milieu de gamme peuvent ainsi bénéficier d’un profil de demande moins exposé aux fluctuations des arrivées internationales.

Les secteurs connexes offrent également des perspectives intéressantes. Complexes intégrés, lieux de divertissement, restaurants, commerces et programmes immobiliers liés au tourisme continuent de se développer parallèlement aux projets hôteliers. NagaCorp a par exemple fait état d’un produit brut des jeux d’environ 174,7 millions USD au premier trimestre 2026. Ce résultat montre que les activités de jeu destinées à la clientèle de masse restent résilientes malgré le ralentissement du tourisme international. Les projets mixtes réunissant hébergement, divertissement, restauration et commerces semblent donc mieux placés pour diversifier leurs sources de revenus que les projets purement hôteliers.

Dans l’ensemble, le marché hôtelier cambodgien se segmente davantage. Au lieu de chercher à savoir si le tourisme progresse ou recule à l’échelle nationale, les investisseurs doivent repérer les destinations et les modèles économiques portés par des moteurs de demande structurels. Les projets côtiers, l’hébergement d’affaires en ville, le tourisme de loisirs intérieur et les programmes mixtes intégrés comptent aujourd’hui parmi les opportunités les plus solides à long terme, dans un marché qui poursuit sa transformation.

Cadre juridique et incitations à l’investissement

Un cadre juridique favorable reste l’un des principaux atouts du Cambodge pour les investisseurs internationaux qui souhaitent entrer sur le marché hôtelier. Administrée par le Conseil pour le développement du Cambodge (CDC), la loi sur l’investissement de 2021 constitue le socle juridique de l’investissement étranger et prévoit plusieurs avantages fiscaux pour les projets contribuant au développement économique. Le tourisme et les activités connexes figurent expressément parmi les secteurs prioritaires. Les projets éligibles sont donc bien placés pour bénéficier du soutien public.

Pour la plupart des investisseurs étrangers, la voie privilégiée consiste à obtenir le statut de projet d’investissement qualifié (QIP). Une fois leur dossier approuvé, les projets peuvent choisir entre deux régimes d’incitation selon leurs objectifs.

Les projets relevant de la catégorie la plus prioritaire peuvent bénéficier d’une exonération d’impôt sur les sociétés pouvant aller jusqu’à neuf ans, ce qui améliore sensiblement leur rentabilité pendant les premières années d’exploitation. Les investisseurs peuvent aussi choisir un amortissement accéléré des actifs éligibles si cette option correspond mieux à leur stratégie financière. D’autres avantages prévoient des exonérations de droits de douane sur les matériaux de construction, les machines et les équipements importés nécessaires au développement du projet, ainsi que des mesures favorables en matière de TVA pour les intrants éligibles.

Au-delà des avantages fiscaux, le cadre juridique cambodgien laisse une grande souplesse opérationnelle aux investisseurs internationaux. La plupart des hôtels, complexes touristiques, appartements avec services et activités liées au tourisme peuvent être détenus à 100 % par des capitaux étrangers. Les sociétés internationales conservent ainsi le contrôle intégral de leur gestion sans devoir faire entrer un partenaire local au capital. La forte dollarisation de l’économie simplifie également les opérations financières en réduisant le risque de change. Enfin, le chapitre 8 de la loi sur l’investissement garantit le droit de rapatrier les bénéfices, dividendes, remboursements d’emprunts et capitaux investis, conformément à la réglementation applicable.

La procédure d’enregistrement est relativement simple. Selon la taille et la localisation du projet, les demandes sont déposées auprès du Conseil pour le développement du Cambodge ou du sous-comité d’investissement municipal ou provincial compétent. Les investisseurs doivent toutefois vérifier si l’activité envisagée figure sur la liste négative du Cambodge, qui recense les activités exclues de certaines incitations ou soumises à des conditions réglementaires supplémentaires. Vérifier l’éligibilité du projet dès la phase de planification permet de limiter les retards inutiles lors de l’instruction du dossier.

La propriété foncière doit être examinée séparément. La Constitution cambodgienne interdit aux personnes physiques et morales étrangères de posséder directement des terrains, mais les baux de longue durée offrent une solution concrète pour les projets hôteliers et les complexes touristiques. Des baux pouvant aller jusqu’à 50 ans, souvent assortis d’options de renouvellement, sont couramment utilisés pour les grands projets hôteliers et apportent une sécurité suffisante à une exploitation commerciale de long terme.

Dans l’ensemble, l’environnement juridique cambodgien offre un cadre transparent et favorable aux investisseurs dans l’hôtellerie. Pour tirer pleinement parti des incitations disponibles, il reste indispensable de choisir une structure de projet adaptée, de confirmer l’éligibilité au régime QIP et de mener une due diligence juridique complète avant tout engagement de capitaux.

Risques, perspectives et recommandations pratiques

Si le Cambodge continue d’offrir des opportunités attractives à long terme, les investisseurs doivent aussi tenir compte de la phase d’ajustement que traverse actuellement le marché. La forte baisse des arrivées internationales au premier semestre 2026 ne traduit pas nécessairement une dégradation structurelle du secteur, mais elle montre que la volatilité du marché doit être intégrée aux plans d’investissement.

Trois facteurs ont joué un rôle particulièrement important. Premièrement, les tensions frontalières avec la Thaïlande ont fortement perturbé l’un des principaux marchés régionaux du Cambodge et contribué à la chute des arrivées par voie terrestre. Deuxièmement, le ralentissement de la conjoncture régionale et la hausse du coût des voyages ont pesé sur les dépenses discrétionnaires dans plusieurs marchés émetteurs asiatiques. Troisièmement, l’évolution des préférences des voyageurs, notamment la réduction de la durée des séjours et la concurrence accrue des destinations voisines, a redessiné les flux touristiques dans toute l’Asie du Sud-Est.

De nombreux investisseurs ne voient pas seulement ces évolutions comme des risques : ils y perçoivent aussi des conditions d’entrée plus favorables. Le ralentissement de la demande a réduit la concurrence pour certains sites de développement, notamment à Siem Reap. Parallèlement, la modération des prix fonciers et des valorisations d’actifs peut créer de meilleures conditions d’acquisition pour les investisseurs de long terme. Les mesures publiques, dont l’exemption temporaire de visa pour les visiteurs chinois et le maintien des incitations fiscales prévues par le régime QIP, confirment en outre la volonté de relancer la croissance du secteur.

Avant d’engager des capitaux, les entreprises doivent mener une analyse de marché approfondie plutôt que de s’appuyer uniquement sur les statistiques annuelles de fréquentation. Le ministère cambodgien du Tourisme publie chaque mois des données sur les arrivées internationales, l’activité des aéroports, la fréquentation par province et les tendances du tourisme intérieur. Le suivi de ces indicateurs permet de repérer les dynamiques de reprise propres à chaque destination et de déterminer si la demande se renforce dans les zones ciblées.

La diversification doit également faire partie de toute stratégie de long terme. Les projets destinés aux voyageurs cambodgiens, comme les complexes touristiques familiaux, les destinations de week-end, les restaurants et les équipements de loisirs, peuvent profiter d’une demande relativement stable, soutenue par plus de 20 millions de voyages intérieurs recensés sur les cinq premiers mois de 2026. À l’inverse, les hôtels de luxe et les grands complexes intégrés destinés à une clientèle internationale offrent généralement un potentiel de rendement supérieur à long terme, mais restent plus sensibles aux fluctuations des principaux marchés émetteurs, notamment la Chine, le Vietnam et la Thaïlande. Combiner ces deux segments de demande peut renforcer la résilience tout au long des cycles de marché.

Pour la suite, le ministère du Tourisme prévoit entre 4,6 et 6,3 millions d’arrivées internationales en 2026, selon l’évolution de la situation régionale. Cette large fourchette reflète à la fois l’incertitude persistante et un réel potentiel de reprise. Les investisseurs doivent donc considérer la période 2026-2027 comme une phase de transition plutôt que comme un ralentissement durable.

Les entreprises qui associent une sélection rigoureuse des sites, des prévisions de demande réalistes et une stratégie d’exploitation diversifiée seront mieux placées pour profiter de la reprise des flux touristiques. Faire appel à des conseils juridiques et financiers expérimentés avant de déposer une demande de statut QIP permettra également d’aligner dès le départ la structure du projet, les autorisations réglementaires et les incitations disponibles. Cette préparation réduit les risques de mise en œuvre et améliore la viabilité du projet à long terme.

Conclusion

Le secteur cambodgien du tourisme et de l’hôtellerie traverse une période de volatilité à court terme, mais les conditions actuelles doivent être replacées dans une perspective plus large plutôt qu’interprétées comme un déclin structurel. Les arrivées internationales ont reculé au premier semestre 2026 sous l’effet des tensions géopolitiques régionales, de l’affaiblissement de la demande des consommateurs et de l’évolution des habitudes de voyage. Le secteur continue néanmoins de bénéficier de politiques publiques favorables, du développement des infrastructures de transport et de la résilience du tourisme intérieur. Ces fondamentaux constituent une base solide pour la reprise future, à mesure que la mobilité régionale se normalise.

Pour les investisseurs étrangers, les opportunités dépassent de plus en plus le seul développement hôtelier traditionnel. Les destinations côtières, l’hébergement d’affaires à Phnom Penh, les équipements de loisirs destinés à la clientèle locale, les projets hôteliers à usage mixte et les programmes commerciaux liés au tourisme présentent chacun un profil de risque et de rendement différent selon le marché ciblé et l’horizon d’investissement. Parallèlement, le cadre juridique favorable aux investisseurs, les incitations associées au statut QIP et l’ouverture du pays aux capitaux étrangers continuent de soutenir les investissements de long terme.

Une entrée réussie sur le marché exige toutefois une préparation rigoureuse. Avant d’engager des capitaux importants, les entreprises doivent analyser la demande propre à chaque destination, suivre les tendances mensuelles de fréquentation, évaluer les modalités d’accès au foncier et mesurer les effets de l’évolution des flux touristiques régionaux. Diversifier les sources de revenus entre clientèles nationale et internationale peut également renforcer la résilience en période d’incertitude.

Alors que le Cambodge traverse sa phase de reprise de 2026-2027, le marché devrait favoriser les investisseurs qui privilégient une vision de long terme plutôt que les fluctuations immédiates. Les projets adaptés à l’évolution de la demande touristique, fondés sur une due diligence approfondie et structurés pour tirer parti des incitations disponibles seront mieux placés pour capter la croissance à mesure que le secteur hôtelier cambodgien poursuit sa transformation.