Le secteur de la construction au Cambodge entre dans un nouveau cycle de croissance, porté par l’accélération des investissements dans les infrastructures, l’essor du développement industriel et la progression des investissements directs étrangers. Après une phase d’ajustement du marché immobilier dans le sillage de la pandémie, les projets d’infrastructure soutenus par l’État et l’expansion du secteur manufacturier alimentent une nouvelle demande auprès des entreprises de construction, des prestataires d’ingénierie, des fournisseurs de matériaux et des développeurs d’installations industrielles.
Contrairement aux cycles précédents, largement tirés par l’immobilier résidentiel et commercial, le marché actuel se diversifie. Les grandes infrastructures de transport, les projets d’énergies renouvelables, les installations logistiques, les parcs industriels et l’investissement public s’imposent comme les principaux moteurs de l’activité. Cette évolution ouvre aux investisseurs internationaux des opportunités dans plusieurs segments, du génie civil au développement de projets, en passant par les matériaux de construction et les installations industrielles spécialisées.
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Ce guide analyse les perspectives les plus récentes du marché, identifie les secteurs où la demande est la plus soutenue et présente le cadre réglementaire ainsi que les points clés à anticiper pour les entreprises qui souhaitent se positionner sur un marché cambodgien de la construction en pleine expansion.
Taille et croissance du marché de la construction en 2026
Le secteur cambodgien de la construction entre dans une phase de croissance plus équilibrée en 2026, soutenue par le renforcement des dépenses publiques d’infrastructure, la progression des investissements étrangers et l’expansion du secteur industriel. Si la construction résidentielle a ralenti par rapport à la forte expansion observée avant la pandémie, les projets d’infrastructure et industriels s’imposent comme les principaux moteurs de la demande, ouvrant de nouvelles opportunités dans l’ingénierie, les matériaux de construction et les installations industrielles.
Selon GlobalData et ResearchAndMarkets, le secteur devrait progresser de 6,6 % en termes réels en 2026, avec une croissance annuelle moyenne qui devrait se maintenir autour de 7,7 % jusqu’en 2029. Cette trajectoire traduit le passage d’une expansion cyclique tirée par l’immobilier à des investissements de plus long terme, soutenus par les infrastructures publiques et le développement industriel.
La dynamique d’investissement se renforce déjà. Au cours des neuf premiers mois de 2025, le Conseil pour le développement du Cambodge (CDC) a approuvé 546 projets d’investissement représentant près de 8 milliards USD. Ce volume témoigne d’un solide portefeuille de projets, qui devrait alimenter durablement la demande auprès des entreprises de construction, des sociétés d’ingénierie et des fournisseurs de matériaux dans les prochaines années.
Le principal moteur à long terme est sans doute le Plan directeur du système de transport et de logistique du Cambodge (2023-2033), qui recense 174 projets d’infrastructure prioritaires représentant environ 36,7 milliards USD. Loin de se limiter à une relance à court terme, ce portefeuille de projets déployé sur dix ans offre aux investisseurs une meilleure visibilité sur les opportunités à venir dans les infrastructures de transport, les installations logistiques, les parcs industriels et les services connexes du secteur de la construction.
Dans l’ensemble, le marché cambodgien de la construction se diversifie. Les investissements dans les infrastructures et l’industrie remplacent progressivement l’immobilier spéculatif comme principal moteur de croissance à long terme du secteur.
Segments porteurs et rôle moteur des infrastructures cambodgiennes
Même si le résidentiel reste une composante importante du marché cambodgien de la construction, la croissance à venir repose de plus en plus sur les infrastructures, l’expansion industrielle et l’investissement public. Identifier les segments qui concentrent les capitaux est essentiel pour les investisseurs en quête d’opportunités à long terme.
Le développement des infrastructures constitue désormais la principale source de demande future. Le Plan directeur du système de transport et de logistique du gouvernement (2023-2033) recense 174 projets prioritaires représentant environ 36,7 milliards USD, ce qui en fait l’un des programmes de développement à long terme les plus ambitieux du pays. Tout au long de la décennie, ces chantiers devraient soutenir durablement la demande auprès des entreprises de génie civil, des fournisseurs de matériaux de construction et d’équipements lourds, ainsi que des prestataires de gestion de projet.
Plusieurs projets emblématiques redessinent déjà le paysage des infrastructures cambodgiennes. Les travaux se poursuivent sur le canal Funan Techo, d’un montant de 1,7 milliard USD, qui créera une nouvelle voie navigable intérieure entre Phnom Penh et le golfe de Thaïlande. Parallèlement, l’aéroport international Techo progresse vers son achèvement avec des installations intégrées pour les passagers et le fret, tandis que le port autonome de Sihanoukville agrandit son terminal à conteneurs en eau profonde afin d’accueillir de plus grands navires et d’absorber la hausse des volumes commerciaux. Ensemble, ces projets devraient stimuler la demande sur toute la chaîne de valeur de la construction, du ciment et de l’acier aux granulats, à l’ingénierie mécanique et aux infrastructures connexes.
Le développement industriel constitue un autre segment porteur. Alors que le Cambodge continue d’attirer des industriels désireux de diversifier leurs chaînes d’approvisionnement régionales, les besoins en usines, entrepôts, parcs industriels et infrastructures connexes augmentent. Rien qu’en juin 2025, le CDC a approuvé 12 projets industriels et énergétiques représentant un investissement cumulé d’environ 155 millions USD, ce qui confirme l’arrivée régulière de nouveaux projets de production et d’énergie sur le marché.
Les perspectives de l’immobilier résidentiel sont plus nuancées que les années précédentes. Le marché des appartements en copropriété de Phnom Penh reste en situation d’offre excédentaire, avec un taux d’occupation moyen estimé à environ 58 %. Cette situation limite le potentiel d’une hausse rapide des prix à court terme, mais les analystes anticipent une reprise progressive à mesure que le stock existant se résorbe. Les prix résidentiels devraient progresser d’environ 2 à 5 % par an en 2026 et 2027 ; les opportunités devraient donc se concentrer davantage sur des projets sélectifs, bien situés, que sur de grandes opérations spéculatives.
Les programmes commerciaux et mixtes continuent, eux aussi, de bénéficier de l’urbanisation et de la hausse des investissements étrangers. À mesure que les multinationales développent leurs activités au Cambodge, la demande devrait se renforcer pour les bureaux de classe A, les espaces commerciaux, les appartements avec services et les projets mixtes destinés à une clientèle d’affaires, en particulier à Phnom Penh et dans les autres grands pôles économiques. L’essor de la logistique, du tourisme et de l’industrie soutient également les besoins en équipements commerciaux connexes et crée de nouvelles opportunités pour les développeurs positionnés sur l’expansion urbaine à long terme.
Dans l’ensemble, le marché cambodgien de la construction se diversifie. Les infrastructures devraient rester le principal moteur de croissance, mais les installations industrielles, les projets d’énergies renouvelables et certains programmes commerciaux rigoureusement sélectionnés figurent parmi les opportunités les plus attractives pour les investisseurs privilégiant une croissance durable à long terme plutôt que des gains rapides liés à la spéculation immobilière.
Cadre juridique au Cambodge dans ce secteur
La bonne compréhension du cadre juridique cambodgien est indispensable avant tout investissement dans un projet de construction ou immobilier. Le pays offre un environnement d’investissement ouvert aux entreprises internationales, mais les règles applicables à la propriété foncière, aux droits immobiliers et aux incitations diffèrent sensiblement de celles de nombreux autres marchés d’Asie du Sud-Est. Choisir dès le départ la structure de détention appropriée réduit le risque de complications juridiques coûteuses par la suite.
La règle fondamentale est la suivante : en vertu de l’article 44 de la Constitution et de la loi foncière de 2001, les personnes physiques étrangères et les entités détenues par des capitaux étrangers ne peuvent pas posséder de terrain au Cambodge. Cette restriction s’applique quels que soient la nature et la valeur du bien ; elle constitue le point de départ de toute stratégie d’investissement impliquant un terrain ou un actif immobilier.
La loi cambodgienne de 2010 sur l’octroi aux étrangers de droits de propriété sur les parties privatives d’immeubles en copropriété autorise néanmoins certaines formes de propriété étrangère. Les acquéreurs étrangers peuvent détenir en pleine propriété des lots privatifs enregistrés sous un titre de copropriété, à condition qu’ils se situent à partir du premier étage. La surface totale détenue par des étrangers ne peut en outre dépasser 70 % de la superficie du bâtiment ; les 30 % restants sont réservés à des propriétaires cambodgiens. Pour les investisseurs souhaitant s’exposer au résidentiel sans acquérir de droits fonciers, les appartements en copropriété restent l’option juridique la plus simple.
Pour les projets portant sur des villas, des sites industriels ou des programmes commerciaux, le bail de longue durée constitue généralement la solution privilégiée. Des contrats pouvant aller jusqu’à 50 ans et être renouvelés sont couramment utilisés par les investisseurs étrangers souhaitant conserver la maîtrise du foncier à long terme. Certains projets sont également structurés par l’intermédiaire de sociétés constituées au Cambodge, lorsque la loi l’autorise. En revanche, les montages reposant sur un prête-nom sont à éviter. Bien qu’ils soient encore commercialisés dans certains cas, ils offrent peu de protection juridique. Comme ces accords ne sont pas formellement reconnus par le droit cambodgien, leur exécution peut s’avérer difficile, voire impossible, en cas de litige.
Pour les développeurs actifs dans les installations industrielles, les parcs logistiques, les infrastructures énergétiques ou d’autres secteurs prioritaires, la loi cambodgienne sur l’investissement de 2021 ouvre des possibilités supplémentaires au titre du régime des projets d’investissement qualifiés (Qualified Investment Project, QIP). Les projets éligibles approuvés par le CDC peuvent bénéficier d’une exonération de l’impôt sur les sociétés pendant trois à neuf ans, ainsi que d’exonérations de droits de douane et de TVA sur les matériaux de construction, les machines et les équipements importés. Ces dispositifs concernent surtout les projets liés à l’industrie manufacturière, aux infrastructures, aux énergies renouvelables et au développement industriel, plutôt que les opérations résidentielles spéculatives.
Autre point essentiel de la due diligence : la vérification du titre foncier. Le Cambodge reconnaît actuellement les titres enregistrés au cadastre national, communément appelés « hard titles », et les titres enregistrés uniquement auprès des autorités locales, ou « soft titles ». Ces deux catégories n’offrent pas le même niveau de sécurité juridique. Les hard titles assurent la protection la plus solide, tandis que les soft titles comportent davantage d’incertitudes. Depuis 2024, le gouvernement a accéléré un programme national de conversion des soft titles en hard titles afin d’améliorer l’administration foncière et de renforcer la confiance des investisseurs.
Avant de signer un bail ou toute transaction immobilière, les investisseurs doivent vérifier le statut du titre auprès du service foncier compétent et de l’autorité cadastrale relevant du ministère de l’Aménagement du territoire, de l’Urbanisme et de la Construction (MLMUPC). Contrôler les registres de propriété, la catégorie du titre et l’existence éventuelle de charges constitue une étape essentielle pour réduire le risque juridique avant le lancement du projet.
Risques et points de vigilance pour les investisseurs
Bien que le marché cambodgien de la construction présente un fort potentiel de croissance à long terme, les investisseurs doivent évaluer avec attention les risques propres à chaque projet, sans se fier uniquement à des tendances macroéconomiques favorables.
L’immobilier résidentiel reste l’un des principaux points de vigilance. Le marché des appartements en copropriété de Phnom Penh continue de faire face à une offre excédentaire, avec un taux d’occupation moyen estimé à environ 58 %. Malgré la reprise progressive anticipée par les analystes à mesure que le stock se résorbera, la sélection des projets doit rester rigoureuse. Les opérations portées par des acteurs expérimentés ayant fait leurs preuves en matière de livraison présentent généralement un risque d’exécution inférieur à celui de nouveaux projets spéculatifs. Par ailleurs, le marché de la revente des appartements en copropriété détenus par des étrangers peut rester moins liquide que le marché primaire.
La qualité de construction exige également une analyse attentive. Les standards peuvent varier fortement d’un développeur, d’une entreprise de construction ou d’un projet à l’autre. Des inspections techniques indépendantes, des évaluations d’ingénierie et une due diligence approfondie sont donc recommandées avant l’acquisition d’un bien achevé ou l’engagement de capitaux dans un projet commercialisé sur plan. Cette vigilance est particulièrement importante pour les grands actifs commerciaux ou industriels, dont la qualité de construction influe directement sur les coûts d’exploitation à long terme et la valeur des actifs.
La vérification du titre foncier mérite la même vigilance. Si les hard titles offrent la protection juridique la plus solide, les biens assortis d’un soft title peuvent présenter davantage d’incertitudes quant à l’historique de propriété et aux possibilités de transfert ultérieur. Une prudence accrue s’impose pour les terrains situés dans des zones patrimoniales, côtières ou frontalières, notamment à proximité d’Angkor, de Kep et de Sihanoukville, où les règles de zonage et les restrictions d’usage des sols peuvent être plus complexes. Dans la mesure du possible, les projets doivent reposer sur un hard title ou un titre de copropriété reconnu par la loi.
Les conditions de financement doivent également être intégrées à la planification. Bien que les crédits accordés au secteur cambodgien de la construction aient progressé d’environ 5 % sur un an en 2025, les investisseurs étrangers sont souvent soumis à des exigences plus strictes que les emprunteurs cambodgiens. Les entreprises qui comptent sur un financement local ont donc intérêt à évaluer en amont les conditions de prêt, les sûretés demandées et la disponibilité des financements.
Dans les prochaines années, la construction devrait rester l’un des secteurs les plus dynamiques du pays, avec une croissance annuelle moyenne de 7,7 % attendue jusqu’en 2029 et un portefeuille d’infrastructures à long terme valorisé à 36,7 milliards USD. Pour les acteurs étrangers, 2026 offre l’occasion de se positionner sur un marché encore en développement, mais de plus en plus porté par l’investissement public, l’expansion manufacturière et l’amélioration des infrastructures. La réussite dépendra toutefois autant de l’identification des segments à fort potentiel que du choix de la structure juridique, de la vérification des droits de propriété et d’une due diligence approfondie avant toute entrée sur le marché.
Conclusion
Le secteur cambodgien de la construction entre dans une nouvelle phase de développement, portée par les investissements de grande ampleur dans les infrastructures, l’expansion de l’activité industrielle et des politiques publiques favorables. Alors que l’immobilier résidentiel continue de s’ajuster à une offre excédentaire, les opportunités se diversifient dans les infrastructures de transport, les installations industrielles, les projets énergétiques et les programmes commerciaux. Pour les investisseurs internationaux, la réussite repose sur le choix du bon segment de marché, la maîtrise du cadre juridique applicable au foncier et à la propriété immobilière, ainsi que sur une due diligence approfondie avant tout engagement de capitaux. Avec un solide portefeuille de projets à long terme et des perspectives de croissance soutenue jusqu’en 2029, le Cambodge présente des opportunités convaincantes pour les investisseurs qui souhaitent s’inscrire durablement dans l’un des marchés émergents de la construction en Asie du Sud-Est.