CBRE | WTW suggère qu’en ce qui concerne 2026, « passer de la résilience à la pertinence » est leur vision du marché, ainsi que leur perception du marché malaisien. La reprise post-pandémique est large et stabilisante, mais devient plus sélective. La demande pour l’immobilier devient plus dépendante de la considération de l’emplacement, de l’accessibilité et de la durabilité. L’aspect le plus significatif de ce qui se passe est le 13e Plan Malaisien. Le 13e Plan Malaisien alloue 430 milliards de ringgits pour les dépenses de développement pour la période 2026-2030. Cela crée une relation directe et durable entre les dépenses publiques d’infrastructure et les dépenses du secteur privé dans l’immobilier à travers la Malaisie.
Vue d’ensemble du marché
La dynamique de l’investissement immobilier et du risque varie considérablement entre les marchés développés et en développement en Malaisie. D’ici 2026, plusieurs rapports de Knight Frank ont observé une forte demande pour les espaces de bureaux à Kuala Lumpur. La demande soutenait entièrement les principes ESG, en particulier pour les bâtiments orientés vers les transports publics. La demande pour les bâtiments anciens et non durables, surtout ceux situés dans des zones moins accessibles de Kuala Lumpur, a continué de diminuer. En 2026, Knight Frank a rapporté que les bureaux haut de gamme à Kuala Lumpur avaient un loyer brut de 6,12 RM par pied carré pour le mois. En 2026, les tendances immobilières à Kuala Lumpur ont conduit à ce que les meilleurs bureaux de la ville aient un taux de vacance de 22,1 %. La demande pour l’immobilier industriel et logistique a continué de croître à mesure que la Malaisie s’intégrait aux chaînes d’approvisionnement mondiales, ainsi que pour les centres de données et le commerce électronique, tandis que la demande pour l’immobilier résidentiel et mixte est restée incohérente. La demande pour les projets bien situés et à prix appropriés est demeurée élevée, alors que ceux mal situés ou surévalués sont restés invendus.
En peu de temps, la combinaison de durabilité et d’intégration transparente des transports est passée d’une caractéristique souhaitable à une exigence fondamentale du marché. Les développeurs qui, avant 2021, considéraient les certifications de bâtiments verts comme des offres premium ont compris qu’elles constituaient désormais le norme de base. La recherche de qualité est devenue la norme.
Vue d’ensemble du marché en 2026
Il est essentiel de revoir les dépenses prévues dans le 13e Plan malaisien, qui s’élèvent à 430 milliards de RM, car elles définissent une stratégie d’investissement concernant plusieurs opportunités immobilières. Il existe un lien fort entre l’investissement public dans l’infrastructure (routes, réseaux ferroviaires, aménagements publics et éléments de changement urbain) et la demande immédiate de construction le long de certains corridors et sur des terrains qui bénéficieront de la réduction des temps de déplacement et de l’amélioration des connexions logistiques pour les unités industrielles et résidentielles. L’un des projets qui a reçu beaucoup d’attention est la liaison du système de transport rapide (RTS) entre Johor Bahru et Singapour, prévu pour être achevé en 2026. Les prix du terrain dans le corridor de Johor Bahru reflètent déjà cela. En 2026, certains segments du marché devraient enregistrer seulement de petites augmentations de prix, sans dépasser 3 % ; cependant, les segments mal connectés en termes de transport présenteront les plus grandes différences de prix.
L’intérêt étranger continu pour les propriétés de haute valeur à Kuala Lumpur et Johor, ainsi que le programme Malaysia My Second Home, attire une certaine catégorie d’étrangers souhaitant rester à long terme en Malaisie. L’intérêt demeure pour les résidences de marques et les développements intégrés où la sécurité et la gestion des services sont particulièrement attractives pour les propriétaires qui peuvent être absents pendant de longues périodes.
Principales dynamiques du marché
La tendance la plus en croissance provient de l’amélioration des infrastructures. Les investissements dans les lignes de train, en particulier la ligne circulaire MRT3, améliorent substantiellement le Klang Valley et la région de Johor. Plus de valeur sera réalisée dans ces zones. Les primes foncières près des stations de MRT sont des investissements logiques, et ces primes continuent à chaque étape du développement du réseau MRT.
La deuxième tendance la plus pertinente pour déterminer les gagnants et les perdants du marché immobilier malaisien est la capacité des entreprises à atteindre, ou dépasser, les objectifs ESG du gouvernement et des entreprises. Le budget 2026 prévoit des incitations pour la réaffectation adaptive. L’objectif est de transformer les bureaux anciens et de moindre qualité sans nécessiter leur démolition complète et reconstruction. Cela impactera plusieurs zones commerciales bien établies où il est économiquement impossible de respecter les nouvelles normes de construction de bureaux et d’obtenir un retour sur investissement basé sur ces nouvelles normes. Les développeurs de parcs industriels intégrant des systèmes d’énergie, des traitements des déchets et des normes de construction verte comme composants de base plutôt qu’optionnels.
La demande pour des bâtiments de bureaux innovants et des projets à usage mixte intégrant travail, commerce et hôtellerie sera visible en 2026. Les projets de bureaux à Kuala Lumpur rencontrent le plus de succès lorsqu’ils intègrent les fonctions commerciales et hôtelières.
Opportunités d’investissement
Les développements centrés sur les transports en commun figurent parmi les investissements immobiliers les plus évidents possibles en Malaisie. Le niveau de demande associé dans ces cas est plutôt prévisible, entraînant un minimum d’incertitude pour les développeurs. Parmi les exemples, on trouve des projets résidentiels à proximité des stations de MRT, des projets commerciaux à usage mixte aux centres d’échange MRT, ainsi que des projets de commerce de détail et d’hôtels dans les environs.
Les zones industrielles et les plateformes logistiques représentent également d’excellentes opportunités d’investissement. La demande dans ces cas résulte du réalignement du réseau de production mondial et de la création de nouveaux centres de données et infrastructures cloud dans la région. Ces zones offrent des ressources et des utilités ainsi que l’infrastructure nécessaire au commerce international. Une fois établis, ces projets attirent des locataires dont la demande est plus stable et moins sensible au cycle économique que celle des secteurs du commerce de détail, résidentiel et de bureaux.
Dans l’immobilier commercial, les projets intégrés offrent l’équivalent le plus proche de la tendance lifestyle de l’immobilier, qui reflète les choix des individus et des entreprises en matière d’emplacement. Les projets les plus réussis à Johor et Kuala Lumpur sont ceux qui intègrent tous les éléments d’un quartier (résidentiel, hôtel, commercial, bureaux) sous un cadre de gestion unique.
Risques et Difficultés
L’objectif principal lors des premières étapes sera de se concentrer sur les risques liés à une surabondance dans des sections spécifiques des marchés résidentiel et commercial. Les propriétés situées dans des emplacements moins souhaitables, ou surévaluées ou en faiblesse de demande, continueront à perdre de la valeur dans un marché caractérisé par une demande réduite pour des propriétés moins valorisées et moins qualifiées. Les prix de la construction mettront également en évidence le risque de mise sur le marché d’une propriété. La main-d’œuvre moderne et les matériaux, associés à une augmentation des normes de construction pour l’écologie et l’efficacité énergétique, limiteront davantage les marges de construction. Les récentes modifications législatives permettant aux étrangers d’acheter des propriétés résidentielles en Malaisie introduiront certains défis, mais ne constituent pas la principale préoccupation pour les propriétés commerciales malaisiennes ayant une exposition aux biens résidentiels.
Ce que les promoteurs et investisseurs doivent surveiller
Le facteur le plus critique pour atteindre une connectivité améliorée est la compréhension du calendrier des projets d’infrastructures. Une propriété proche d’infrastructures ferroviaires planifiées et financées présente un risque beaucoup plus faible par rapport à une propriété dépendant d’un corridor ferroviaire en phase de planification. La qualité de la réserve foncière, comprenant mais sans s’y limiter, l’emplacement, le titre de propriété et le zonage, constitue la fondation d’un projet immobilier, et le marché actuel différencie cela très nettement par les taux d’absorption et les marges de construction. La demande pour un micro-marché spécifique peut être évaluée par le taux d’absorption des ventes et le temps nécessaire pour que les nouvelles lancements écoulent leur stock avec des remises minimales. Les normes ESG ont dépassé la simple conformité et le financement. Les projets intégrant pleinement les critères ESG dès la conception initiale surpassent nettement ceux qui ne le font pas.
Questions fréquemment posées
Le marché immobilier malaisien est-il attrayant en 2026 ? Les investissements issus du 13e Plan malaisien injecteront 430 milliards de RM. Les actifs de qualité, bien situés et liés aux transports bénéficieront le plus. La demande sera stratégiquement concentrée sur les actifs les mieux positionnés, et les propriétés qui ne mettent pas l’accent sur la qualité et la durabilité risquent de prendre du retard.
Quels segments du marché immobilier sont les plus solides ? L’immobilier industriel et logistique performe le mieux. Également, les projets commerciaux et à usage mixte connectés aux transports, ainsi que les projets résidentiels bien positionnés dans les corridors de croissance anticipés, dominent. De plus, les bureaux haut de gamme à Kuala Lumpur performent bien.
Quel impact les projets d’infrastructures ont-ils sur la valeur des propriétés ? Cet impact sera le plus évident à l’approche de 2026. Parmi les projets les plus influents figurent la liaison RTS à Johor et les extensions prévues du MRT dans la Vallée de Klang. Ceux-ci continueront à faire monter la valeur des terrains dans les corridors d’influence.
Les investisseurs étrangers entrent-ils sur le marché immobilier malaisien ? Oui, mais moins que lors des cycles précédents. La demande étrangère se concentre sur de grands projets intégrés à Kuala Lumpur et Johor, ainsi que sur des actifs haut de gamme, et des actifs industriels et logistiques liés aux investissements dans la fabrication et les centres de données.